松本マンションセンター

マンションオーナー様向け売却フローチャート

売却をご検討のマンションオーナー様にお役立ていただけるよう、マンション売却の際の流れをまとめました。
ご活用ください。
また、ご不明な点は、お気軽に松本マンションセンターまでお問い合わせ・ご相談ください。

業者選び

住替え、お引越、賃貸解約、借入返済苦など様々な事情で、お住まい(ご所有)のマンションを手放したい、売りたいというところからスタートします。
どこかの不動産会社との出会いが始まる訳ですが…

・管理人さんに相談  ・電話帳で探す  ・管理会社に聞く  ・知人に相談
・ネットで検索  ・新聞広告で探す  ・県宅地建物取引業協会へ相談  等々…

是非、松本マンションセンターをご用命下さい。
豊富な実績と誠意ある対応で、お客様のご期待にお応えします。



ご依頼

電話が基本です。 帰宅が遅い等の場合には、メールやFAXでも良いでしょう。
「自宅の査定をお願いしたいのですが」から始まります。
最低でも、お名前・マンション名はお伝え下さい。
資料が豊富な業者ですと、電話のみでおおまかな金額(査定額)は出せます。
出来れば、自宅訪問をお願いして、お会いしての査定が望ましいでしょう。
電話の対応が良くないと感じた場合には、早めに切り上げましょう。
不動産会社は秘密厳守が法律で定められていますのでご安心下さい。

マンションセンターでは、日祝を除く毎日随時受付中です。
「ホームページ見ました」でOK 丁寧な対応を心がけています。
お忙しい方には、メールも大募集です。



査定報告

査定には何種類かあります。 お電話のみでご回答する簡略方法から、ご自宅に訪問し、書面にてご報告する一般方法までいくつかございます。
ポイントは、査定内容に説得性があるか、豊富なデータを活用しているか、説明はていねいか、分かりやすいか、等々チェックしてください。
「高い査定額=任せよう」とは限りませんのでご注意を・・・。

当センターでは、「お急ぎ査定」 から 「じっくり査定」 まで幅広く査定の種類を用意しています。
お電話いただいたその場でおおよその査定額をお知らせする 「お急ぎ査定」、ご訪問後内部状態まで加味して査定書を作成、また売った場合と貸した場合での比較シミュレーション、等様々なニーズに対応しております。
また、ご売却を急ぐ方、誰にも知られずに売りたい方等には 「買取査定」 も行っています。



媒介契約締結

ご売却を開始する手続きに入ります。
口頭のみでの依頼は法律上(宅地建物取引業法)禁止されています。 必ず書面にて以下のいずれかの媒介契約を締結します。
 (1)専属専任媒介 … お客様も業者も拘束力が強く、あまり利用されていません。
 (2)専任媒介 …   専ら1社のみに依頼する場合。責任を持って対応します。
 (3)一般媒介 …   複数の業者に依頼する場合。
記載内容は、媒介(売出)金額、引渡時期、広告制限、付帯設備(エアコン・照明等)がポイントになります。 媒介契約期間は最長で3ヶ月になります。
2通作成して、お互いに1通づつ保管します。

販売開始金額だけでなく、値引交渉の際の譲歩額を決めておくことをお勧めします。 ほとんどの買主さんは値引き(価格交渉)がありますので、それに備えて心とお金の準備が必要です。
付帯設備については、不要な家財類の対応やセールスポイントになるかどうか等チェックしていきます。
また、販売開始に向けてお客様の心得もアドバイスさせていただきます。



調査・広告準備

買主さん探しに向けての第一歩が始まります。
外観及び建物内の写真撮影、管理会社などへの駐車場や管理費の照会、間取図のPDF化、を行います。
ホームページへの掲載は比較的短時間でアップ出来ます。 新聞や情報誌といった紙広告は2週間程度時間がかかります。
お問い合わせのあった方への資料として、販売図面と購入の際の諸費用明細を作成します。 登記費用や不動産取得税など売買価格以外の諸費用をお知らせすることによって、より前向きなご検討を促進していきます。
また、市役所や地方事務所にて法令制限の調査、管理組合及び管理会社への照会も行っていきます。

当センターではA4サイズのカラー資料、取得の際の諸費用明細一覧表をセットで作成します。 買主さんに分かりやすい資料を提供します。 パンフレット等ご購入時の資料もお借りすることがありますのでご協力お願いいたします。



販売活動開始

いよいよ広告活動開始です。
不動産屋によって営業活動は様々ですが、ここ数年はインターネット・モバイルなど通信端末(いわゆるIT)が圧倒的な主流になりつつあります。
1人でも多くの方に知ってもらうのが大切です。
マンションセンターでは以下の広告を行っています。
(1) ネット関連 ホームページ掲載(写真画像14点掲載・パノラマ画像など)
ウェブ掲載(ハトマーク・Yahoo不動産・不動産co.jp・アットホーム・不動産ジャパンなど)
月5,000件以上のアクセスが当社の自慢です!
(2) 紙広告関連 信濃毎日新聞(おうちさがし)、折込チラシ、不動産情報誌、ほか紙媒体
(3) ポスティング 近隣への告知(同マンション&管理人など)
分譲マンション約4,000戸への配布
(4) 買主リスト紹介 当社にてストックしています買主さんへ紹介
電話・FAX・メールにて
(5) オープンハウス 現地開放型案内
※お客様のご要望等により広告制限をすることも可能です。


ご案内

通常、お問合せ→販売資料提供→ご案内、と進みます。
ご案内希望は事前に希望日程を調整していきます。 当日案内希望は基本的にありません。
エントランスで待ち合わせて、いざお部屋へ。
売主さんが直接買主さんとお話ししていただきます(これがポイントです)。
ご案内時間は10〜15分程度になります。
空室の場合には、買主さんの希望に合わせて随時ご案内いたします。

知らない方がお部屋の中を見るのは緊張するもの。
スタッフが一緒ですのでご安心下さい。 子供の話や暮らしぶり等の雑談ができるといいですネ。 特にお茶などのご準備は不要ですのでお構いなく。
全体的に軽くお掃除をされるといいでしょう。 特に水回り(洗いものや生ゴミなど)にはチェック。



売買条件交渉

買主さんが「買いたい!」ということになりますと、交渉が始まります。
(1) 価格交渉  「あと○○万円値下げして欲しい」など
(2) 時間交渉  「契約は○月○日、引渡しは○ヶ月後希望」など
(3) 設備交渉  「エアコンを置いていって」「カーテンは要らない」など
(4) その他交渉 「鍵を替えて欲しい」「プロクリーニングを入れて」など
いろんな買主さんがいますので、全く交渉事がないこともありますが、ほとんどは価格交渉になります。

譲歩の仕方は、A完全譲歩、B一部譲歩、C一切譲歩なし、の3種類あります(Cはお勧めできませんが…)。
交渉事はなるべく1回で終えられる様に配慮します。
何回も交渉を繰り返しますと、うまく進む可能性が低くなっていきますので注意が必要です。
交渉と併せて、買主さんの資金力(自己資金・勤務先・年収など)を審査します。 人柄もチェックです。
当社からは売主さんの立場に立って、アドバイスさせていただきます。



ご契約

交渉が終わりますと、ご契約に向けての調整へと進みます。
お互いにご都合の良い日時に、通常当社の事務所でご契約を締結します。
お持ちいただくものは、ご印鑑&権利証(提示のみ)です。
所要時間は2時間位です。
買主さんから手付金(売買価格の10〜20%程度)を受領します。
その中から、売買契約書貼付印紙代(10,000〜15,000円)と仲介手数料をお支払いいただきます。
ご契約おめでとうございました。

ご契約の際にはたくさん書類をお持ち帰りいただきます。
保管に便利な特製ファイルをご進呈します。ご利用下さい。



お引越し

お引渡しが近づいてきますと、慌ただしくなってきます。
ポイント1 借入がある場合、早めに金融機関へご連絡して頂きます。
ポイント2 電気水道の名義変更連絡をします(代行サービスも行います)。
ポイント3 ご近所と管理会社への連絡は早めに。 郵便物転送手続きも忘れずに。
ポイント4 住民票の異動 異動前に印鑑証明書を入手! 2万円程度の節約になります。
ポイント5 エアコンや照明のリモコンはまとめておくこと。

お引渡し日が決まりますと、「お引渡しのご案内」という文書を作成します。
当日必要なものや、事前にご準備いただくこと等をお知らせします。



引渡し

通常、金融機関にて引渡し(決済)、その後現地立会を行います。
銀行では応接室でおごそか(和やか?)に手続きします。
所要時間は、金融機関で30〜60分、移動後現場で15分程度です。
 10時スタート、お昼前解散、というケースが多いです。
必要なモノは、
 (1)権利証、(2)実印、(3)印鑑証明書、(4)鍵、(5)振込先通帳、などです。
取扱説明書や管理規約はお部屋に置いておきましょう。
管理費・修繕積立金・固定資産税などの精算も行います。
お部屋では、設備類の簡単な説明などをします。これでお部屋も見納めです…。


祝完

お引渡し後のご相談があればいつでも対応します。
引渡し時期によっては、翌年度の固定資産税の再精算を行います。
メール便などが届いた場合の対応もします。
買主さん入居後にトラブルなどがあった場合、ご連絡させていただきます。
翌年度の確定申告、これで全て終了となります。
ありがとうございました…。
何かございましたら、いつでもお気軽にどうぞ…。



大切な財産のご売却をお手伝いさせていただきます。
ご希望の条件でご契約になることも大切ですが、いい買主さんに出会うことも重要です。
長年おつきあいをしていける様な、素敵な買主さんを見つけたいと思います。
「任せて良かった」と言って頂くのが、何よりのやりがいです。
松本マンションセンターは、信頼と実績、豊富な情報と経験で、皆様の住まいを応援します!


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